“매물 자체도 많지 않은데, 그마저도 올라오면 다 팔립니다.” 목동의 한 공인중개사가 요즘 전하는 분위기다. 지난 7월 목동 7단지 전용면적 64㎡는 26억3,000만원에 손바뀜하며 신고가를 찍었다. 3.3㎡(1평)당으로 환산하면 1억3,000만원이 넘는 값이다.
같은 달 6단지 전용 47.94㎡(14평형)도 23억원에 거래되며 지난해 6월(17억~20억원대)보다 5억원가량 뛰었다. 두 단지 모두 정비구역 지정과 조합 설립 단계를 지나고 있을 뿐, 실제 이주는 아직 시작도 하지 않았다. 아직 살고 있는 사람이 그대로인 아파트에 20억원대 신고가가 먼저 붙은 셈이다.
숫자로 보면 이렇다
목동 신시가지는 1~14단지, 약 2만5,000가구 규모다. 재건축이 끝나면 4만7,000가구로 거의 두 배가 된다.
이 중 가장 속도가 빠른 6단지는 용적률을 기존 139%에서 300%로 올리는 정비계획을 받아, 가구 수를 1,362가구에서 최고 2,173가구까지 늘릴 예정이다. 같은 땅에 지을 수 있는 면적이 넓어질수록 조합원이 가져갈 몫도 커진다는 뜻이라, 시장은 이 ‘용적률 상승분’에 미리 값을 매기고 있다.
| 구분 | 이전 | 지금 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 6단지 47.94㎡(14평) 매매가 | 17억~20억원대(2025년 6월) | 23억원(2026년 7월 최고가) | 약 5억원↑ |
| 6단지 용적률 | 139% | 300%(계획) | – |
| 6단지 가구 수 | 1,362가구 | 최고 2,173가구(계획) | 약 800가구↑ |
| 목동 전체 가구 수(14개 단지) | 약 2만5,000가구 | 약 4만7,000가구(계획) | 약 1.9배 |
| 7월 토지거래허가 건수 | 87건(2025년 7월) | 181건(2026년 7월) | 108%↑ |
표에서 보듯 거래량과 가격이 같이 뛰었다. 토지거래허가구역으로 묶여 있는데도 매매가 이렇게 몰리는 건, 실거주 목적보다 재건축 이후를 보고 들어오는 수요가 많다는 뜻으로 읽힌다.
왜 지금 목동이 들썩이나
목동은 앞단지(1~7단지, 행정동 목동)와 뒷단지(8~14단지, 행정동 신정동)로 나뉘는데, 사업 방식도 갈린다. 8개 단지는 신탁 방식, 6개 단지는 조합 방식으로 진행 중이고, 신탁 방식은 사업시행자 지정 고시까지 모두 끝냈다. 6단지는 이 중에서도 가장 앞서 나가 정비계획과 조합설립을 마쳤다.
현지 주민은 “재건축 얘기만 20년째 들어서 반신반의했는데, 요즘은 단지마다 플래카드가 걸리고 신탁사나 조합 소식이 나와 기대가 큽니다”라고 말했다(한국경제 인용).
가격을 밀어 올리는 논리는 따로 있다. 머니투데이는 지금 시장이 6단지의 현재 주거공간보다 재건축을 통해 확보할 수 있는 미래 가치에 더 높은 값을 매기고 있다고 분석했다. 기존 용적률이 낮을수록 새로 지을 때 추가로 확보할 수 있는 연면적이 커지는데, 6단지가 딱 그런 경우라는 것이다.
현장 분위기도 뜨겁다. 7단지 인근 공인중개사는 “여기는 3.3㎡당 1억원에 거래됐다”고 말했다.
8단지 인근 공인중개사는 “일단 매물이 나오면 우선 잡으려는 수요가 많아 금방 팔린다”며 “소형 평수(전용 53㎡) 기준 상대적으로 구석에 있는 13단지와 중심부 7단지가 4억~5억원 정도 차이난다”고 설명했다(파이낸셜뉴스 인용).
쟁점은 무엇인가
확인된 건 거래량·가격 지표가 실제로 오르고 있다는 점, 그리고 사업 단계는 아직 설계·인허가 초기라는 점이다. 안 된 건 이 가격이 실제 준공 시점의 가치와 맞아떨어질지다. 1차 이주는 6단지가 2027년 말~2028년 초로 예정돼 있고, 8·10·14단지가 몰리는 1차 피크는 2028년 중순, 대규모 이주는 2028년 말~2029년으로 잡혀 있다.
지금 신고가를 찍은 매수자 상당수는 실제 새 아파트 입주까지 최소 3~5년을 더 기다려야 한다는 뜻이다. 그사이 금리·규제·공사비 같은 변수가 얼마든지 바뀔 수 있다.
앞으로 볼 것
- 6단지 이주가 예정대로 2027년 말~2028년 초에 시작되는지, 아니면 다른 재건축 단지들처럼 지연되는지.
- 조합 방식으로 남은 6개 단지 중 3곳의 조합설립이 언제 마무리되는지.
- 토지거래허가구역 지정이 유지되는 가운데도 거래량·가격 상승세가 이어지는지.
[정리하며] 생각보다 이 격차는 크다. 숫자만 보면 목동은 지금 재건축 ‘기대감’을 사고파는 시장에 가깝다.
실제 새 아파트가 들어서는 건 빨라야 몇 년 뒤인데, 값은 이미 그 미래를 반영해 움직이고 있다. 이 간극이 실제로 메워질지는 착공과 준공을 지켜봐야 알 수 있다.
출처
- 한국경제, “’26억3000만원 신고가 터졌다’…요즘 심상치 않은 목동”[이슬기의 새집다오] — 기사 링크
- 머니투데이, “’14평이 23억’ 1년만에 ‘5억’ 껑충…재건축 속도 내는 목동” — 기사 링크
- 파이낸셜뉴스, “‘나오는 족족 팔려’… 목동 14개 단지 급매 동났다”[르포] — 기사 링크
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표지 사진: Анна Шаталова / Pexels (Pexels License) · 원본