9월 들어 재산세 고지서를 받아든 집주인들 사이에서 뜻밖의 의문이 나온다. 실거주하지 않는 집도 재산세는 집값만 보고 똑같이 깎아주는데, 종부세는 왜 실거주 여부에 따라 세금이 달라지는 걸까.
그런데 이 질문에는 이유가 있다. 같은 집 한 채를 놓고 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 서로 다른 기준을 쓰고 있기 때문이다.
종합부동산세는 ‘누가 그 집에 실제로 사느냐’를 따져 공제액을 달리 매긴다. 반면 재산세는 누가 사는지와 상관없이 ‘집값이 얼마냐’만 본다. 2026년 세제개편안을 계기로 이 어긋남이 다시 도마에 올랐다.
답은 간단하다 — 기준 자체가 다르다.
숫자로 보는 종부세 과세 가구 추이
| 연도 | 종합부동산세 과세 가구수 |
|---|---|
| 2022년 | 113만 9천가구 |
| 2023년 | 35만 1천가구 |
| 2025년 | 48만 1천가구 |
종부세 과세 가구는 2022년 113만 9천가구로 정점을 찍은 뒤 세제 완화로 2023년 35만 1천가구까지 줄었다. 이후 공시가격이 다시 오르면서 2025년 48만 1천가구로 늘었다.
이 가운데 종부세를 내는 1주택자는 약 15만명 수준으로 파악된다. (출처: 한국경제, https://www.hankyung.com/article/202609245131i)
왜 지금 다시 불거졌나
2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 내용을 담았다. 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방안이 논의됐지만 철회되면서 기존 12억원이 그대로 유지됐다. 실거주와 비거주 1주택자 사이의 공제 격차는 결국 2억원으로 벌어진 셈이다.
같은 시기 지방세인 재산세는 다른 길을 갔다. 공시가격 9억원 이하 주택에는 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 적용하는 제도를 2029년까지 연장하기로 했다.
전체 1주택 1,075만호 중 1,020만호가 이 특례 대상이며, 전국적으로 재산세 566억원이 줄어드는 효과가 있다. 이 특례는 실거주 여부와 무관하게 집값만 기준으로 한다.
올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 올랐다. 공시가격이 뛸수록 종부세와 재산세 부담이 함께 늘어나는 구조여서, 두 세금의 기준이 다르다는 점이 체감상 더 크게 다가온다.
결국 무엇이 문제인가
문제는 국세와 지방세가 같은 집 한 채를 놓고 서로 다른 원칙을 쓴다는 데 있다. 종부세는 ‘누가 사느냐’를 보고, 재산세는 ‘집값이 얼마냐’만 본다.
그 결과가 바로 정합성 문제다.
박훈 서울시립대 대외협력부총장(세무학과 교수)은 “같은 집에 대한 보유세인데 국세와 지방세의 원칙이 다르게 가면서 정합성의 문제가 생긴다”고 지적했다. (출처: 한국경제, https://www.hankyung.com/article/202609245131i)
보유세 부담의 격차도 논란거리다. 참여연대 시뮬레이션에 따르면 시가 30억원 1주택자의 종부세는 올해 276만4천원에서 2028년 234만5천원으로 오히려 줄어든다는 전망이 나온다.
반면 같은 30억원 시가라도 3주택자의 부담은 올해 420만6천원에서 2028년 985만원까지 늘어 격차가 4배 안팎으로 벌어질 수 있다는 전망도 함께 나온다. 2028년부터 다주택자의 공정시장가액비율이 80%로 1주택자보다 10%포인트 높아지고, 다주택자 기본공제 방식도 불리하게 바뀌는 것이 요인으로 꼽힌다.
정리하면 실거주 공제 상향과 재산세 특례 연장은 이미 확정된 사실이고, 30억원대 주택의 격차 수치는 아직 시뮬레이션·전망 단계라는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.
10월 국감 이후 지켜볼 지점
- 10월 6일 국정감사 — 재정경제부를 대상으로 한 국정감사에서 종부세·재산세의 기준 불일치가 쟁점으로 다뤄질 전망이다.
- 실거주 판정의 형평성 — 직장, 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 실거주하지 못한 1주택자까지 투기 수요로 분류하는 것이 타당한지가 논의될 것으로 보인다.
- 시행령·보완입법 여부 — 국감 지적 이후 실거주 기준을 손보거나 재산세와의 정합성을 맞추는 보완 입법이 나올지 지켜볼 대목이다.
출처
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